Transaktionsvolymen för svenska kommersiella fastigheter landade under 2025 på cirka 150 miljarder kronor. Det är en uppgång på cirka 6 %. Återhämtningen är tydlig, men den sker på nya villkor. Kapitalet finns och letar objekt, dock mer selektivt än under föregående cykel. Energiprestanda har samtidigt flyttats från en del av besiktningen till en del av riskbedömningen. Det förändrar både vad köparna räknar på och vilka objekt som ens hamnar på listan. 

Selektivt kapital och nya riskkrav 

”Vi har en ny spelplan. Det är i högre grad beslut och behov som styr, inte bara marknadens logik. Det förändrar var investeringar sker och vilka fastigheter som blir attraktiva”, säger Katrin Wallensjö, affärschef Analys på Svefa Värdering & Analys, i den årliga rapporten Svensk Fastighetsmarknad 2026.

Wallensjös kollega Jan Tärnell fyller i: ”Återhämtningen sker på nya villkor. Kapital finns, men är mer selektivt och styrs mot stabila kassaflöden, tydlig riskbild och långsiktigt hållbara investeringar.”

Det här är något som syns i siffrorna. Under första kvartalet 2026 stod specialfastigheter för en ovanligt stor andel av transaktionsvolymen, vilket Svefa kopplar till att investeringar i samhällsbärande funktioner och statliga behov fått större genomslag. På motsatt sida av samma rörelse hamnar fastigheter med svagare hållbarhetsprofil. ”Marknaden har blivit mer analytisk. Risk prissätts tydligare och fastigheter med brister får svårare att attrahera kapital”, konstaterar Wallensjö.

Marknaden för kommersiella fastigheter till salu är därför inte längre likformig. De som söker objekt med tydlig hållbarhetsprofil eller transformationspotential får titta brett, både i de öppna listningarna och hos rådgivare som arbetar med konfidentiella uppdrag och förhandsregister.

EU-taxonomin höjer ribban – få objekt klarar den i dag 

Den ribba som marknaden mäter mot är EU-taxonomin. För nybyggnation måste energiprestandan vara minst 10 % bättre än de nationella byggreglerna. Renovering räknas som taxonomi-grönt först om byggnadens energiprestanda lyfts med åtminstone trettio procent.

Det existerande beståndet kvalificeras på en relativ skala. Fastigheten ska tillhöra topp 15 % i sin kategori, mätt på energianvändning. För kontor sattes tröskeln i december 2021 till ett primärenergital om 89 kWh/m² eller lägre. Det är en siffra som uppdateras årligen och som sjunker när beståndets prestanda förbättras.

Avståndet mellan kravbild och marknadsläge är stort. När Cushman & Wakefield kartlade Stockholms kontorsbestånd kvalificerade sig 8 % av fastigheterna som taxonomi-gröna. Det motsvarade 13 % av Stockholms totala kontorsyta.

Om man räknar enbart de fastigheter som hade aktuella primärenergital stiger andelen kraftigt, till runt en tredjedel av fastigheterna och nära hälften av ytan. Skillnaden mellan de två sätten att räkna antyder ett mörkertal, men också ett strukturellt arbete för ägarna.

Geoenergi blir standardvägen till grön klassning 

Hur det prestandalyft som taxonomin kräver kan se ut i praktiken konkretiserades i april 2026. Då tilldelade fastighetsinvesteraren Nordika Fastigheter tre kommersiella geoenergiprojekt till energibolaget Adven, med totalt 109 000 kvadratmeter i Esbo och Helsingfors.

Adven-affären täcker tre kontorskomplex i olika storlekssegment och åldrar:

● Säterinportti i Alberga, Esbo, som är på 36 400 kvadratmeter, färdigställt år 2000, uppgraderas med 58 borrhål, värmepumpar, en luft-till-vatten-värmepump och en elpanna.

● Takomo Base från 1999 i Sockenbacka, Helsingfors, som är på 15 200 kvadratmeter, får motsvarande paket plus solceller på taket.

● Kaarnakampus i Munknäs, Helsingfors, är affärens största post på 57 400 kvadratmeter, som utrustas med 39 borrhål, värmepumpar, en luft-till-vatten-värmepump, en elpanna och solceller, parallellt med en pågående större renovering.

Timo Koljonen, direktör för storfastigheter på Adven, förklarar logiken bakom paketen: ”För fastighetsinvesterare innebär detta reducerade energikostnader och förbättrad hållbarhetsrankning.”

Jimi Bäck, chef för hållbarhetsrapportering på samma bolag, lägger till ägarperspektivet: ”För fastighetsägare skapar detta ett mångdubblat värde: högre avkastning på uppgraderingar och lägre energikostnader samt nöjda hyresgäster som aktivt främjar fastigheten.”

Det här får köparen räkna med vid förvärv av transformationsobjekt 

För den som tittar på kommersiella objekt med liknande transformationspotential består capex-sidan av ett antal återkommande poster.

Den tyngsta tekniska investeringen ligger i borrhål och värmepumpsystem, ibland med solceller som komplement. Därtill kommer åtgärder på klimatskalet. Fönster, isolering och ventilation kan behöva lika mycket projektledning som själva energianläggningen. Ovanpå det behöver man räkna med en period av nedsatt uthyrning medan arbetena pågår.

På andra sidan kalkylen står hyresuppvärderingen efter taxonomi-certifiering, lägre driftskostnader under förvaltningstiden och bättre finansieringsvillkor när långivaren tar in hållbarhetsprofilen i sin riskbedömning. Svefas observation att fastigheter med brister får svårare att attrahera kapital pekar mot att prissättningen rör sig åt två håll samtidigt. Premien för det gröna och rabatten på det ogröna är två sidor av samma kapitalrörelse.

Det som inte syns i kalkylen, men som kan avgöra om en transformationsaffär över huvud taget kommer till stånd, är vägen dit. Bland objekten med störst potential dominerar byggnader från sent 1990-tal och tidigt 2000-tal, med modern stomme men föråldrad teknik. De byter ägare via specialiserade rådgivare snarare än via stora öppna marknadsplatser.

En strukturell omställning, inte en konjunkturfas 

Svefa bedömer att utvecklingen är långsiktig. Marknaden står inför en strukturell omställning där politiska prioriteringar, säkerhet och hållbarhet får ökad betydelse. Det märks även i regelverket, där Boverkets uppdrag avseende byggnaders energiprestanda speglar EU-nivåns successivt skärpta krav.

”Vi är fortfarande i ett tidigt skede. De investeringar som nu initieras kommer att påverka marknaden under lång tid framåt”, formulerar Katrin Wallensjö det. Taxonomi-kraven är en del av kapitalets nya logik. Och det är denna logik som köparens kalkyl måste byggas upp runt.